VALORACIÓN INMOBILIARIA SOCIMIS/REITS
Una valoración inmobiliaria SOCIMIS es una valoración de una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario. En inglés, equivalen a las denominadas REITS (Real Estate Investment Trust), que son formas de inversión financiera nacidas en EE.UU. durante la década de los sesenta y que, posteriormente, llega a Europa para gestionar las inversiones inmobiliarias a través de las sociedades que cotizan en bolsa.
Son sociedades cuya actividad principal es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos, de cualquier naturaleza, bien para alquilar o como forma de participación en el capital de otra SOCIMI.
Es España fueron aprobadas a través de la Ley 11/2009, que sufrió una serie de modificaciones a finales de 2012.
En Aguirre&Baeza podemos ayudarte a valorar tu SOCIMI.
¿Cuáles son las características de una SOCIMI?
Las características que definen las SOCIMIS son las siguientes:
- Son sociedades inmobiliarias cuya actividad es el alquiler: el 80% de la cartera de inmuebles de la sociedad debe estar dedicado al alquiler. Estos inmuebles pueden estar ubicados en el ámbito nacional o fuera de él, y pueden ser de cualquier tipología edificatoria (vivienda, oficina, local comercial, aparcamiento, terreno, hotel…). Además, deben pertenecer a la SOCIMI durante, como mínimo, tres años.
- Las SOCIMIS tienen la obligación de repartir los dividendos anualmente a sus accionistas, debiendo repartir el 80% de los beneficios obtenidos por renta de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenido de otras SOCIMIS.
- Las SOCIMIS deben tener un capital mínimo de cinco millones de euros y de un inmueble.
- Las SOCIMIS están exentas de pago del Impuesto de Sociedades y tienen una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Las SOCIMIS cuentan con una valoración independiente para cotizar en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) y debe ser valorada la compañía por un experto independiente designado por el Registro Mercantil y contratar a un asesor registrado. Además, el free float mínimo será de dos millones o el 25% de su capital social y deberán presentar resultados semanalmente.
- Tras la nueva Ley 16/2012 se elimina el límite del 70% del
¿Cuáles son las ventajas para una empresa de invertir en una SOCIMI?
La reciente revaloración de los inmuebles ha provocado que cuatro grandes empresas (Merlin, Lar España, Hispania y Axiare) hayan invertido como SOCIMIS y hayan obtenido unos resultados espectaculares durante el 2016.
Un dato que nos ayuda a entender el poder de inversión de una SOCIMI es el incremento de casi cinco veces más de los resultados del 2016 en comparación con el 2015. Si hace unos años el resultado era de 244, 7 millones, los más de 1.100 millones del año pasado demuestran el potencial de una SOCIMI como una forma de inversión inmobiliaria. La SOCIMI más importante de España es Merlin Propierties, que además es una de las 10 principales en Europa.
Este tipo de sociedades anónimas inmobiliarias cuentan con un régimen fiscal especial, están específicamente enfocadas a obtener rendimiento mediante el alquiler de los inmuebles activos. Por otro lado, además de comprar y vender, los inversores se preocupan por el estado de los inmuebles, llegando a rehabilitarlos, e incluso a dedicarse a la gestión de propiedad de los mismos. La base de las SOCIMIS es que tienen que obligatoriamente tienen que cotizar en bolsa, lo que además de reportar grandes beneficios, implica una necesidad total de transparencia.
Otras de las ventajas de la inversión en SOCIMIS son la obligación de una inversión con contratos largos, mínimo a cinco años; la tributación en líneas generales en un régimen fiscal privilegiado tributando por el Impuesto sobre Sociedades o IS a un 18 % sobre el resultado de la sociedad y sus ajustes; disfrutan de una bonificación del 20 % sobre las rentas generadas por los alquileres siempre que sean pisos en alquiler existe; los socios tienen un tratamiento inmejorable ( persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%); gozan de deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total; están exentos de AJD en operaciones de constitución, aportaciones que no conlleven dinero y ampliación de capital y, por si fuera poco, están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.
¿Por qué son importantes las empresas de valoración inmobiliaria para las SOCIMIS?
Como ya se ha comentado, las SOCIMIS basan su actividad y beneficios en la explotación de activos inmobiliarios, por lo tanto, es fundamental conocer el valor de estos activos, así como contar con valoraciones fundamentadas y realizadas por expertos en la materia de los beneficios que pueden generar.
Por ello, los servicios que una empresa de tasación y valoración puede ofrecer a una SOCIMI son:
- Descripción y valoración de los activos inmobiliarios (situación, estado, periodo de amortización).
- Información sobre previsiones o estimaciones de ingresos y costes futuros.
- Información relativa a las operaciones vinculadas.
- Estudio de los factores de riesgo relacionados con sus activos.
- Es recomendable tener un servicio que periódicamente revise los valores de las tasaciones de los activos de lasSOCIMIs, para tener datos siempre actualizados del valor de los activos.
- De las misma manera, este servicio de revisión periódica puede aplicarse a estudios de mercado de alquiler actualizados para determinar las rentas que pueden generar los activos de la Sociedad.
- También puede ofrecerse una valoración de otras operaciones de inversión, por ejemplo, una búsqueda de activos inmobiliarios alquilables que se encuentren vacíos, como nueva inversión.
- Una vez realizada esta búsqueda de activos que pueden ser interesantes para la SOCIMI, deben realizarse informes de tasación del valor de rentas de alquiler, de manera que se seleccione el local más adecuado para la realización de la actividad.
- Las empresas de tasación y valoración pueden elaborar informes sobre la situación global para la adquisición de la cartera inmobiliaria de una SOCIMI.
- Si se van a producir cambios en la Sociedad, tales como constitución o disolución de compañías, cambios en el accionariado o procesos de fusión, es fundamental contar con un informe que acredite y justifique el valor de mercado de los inmuebles como parte del análisis global de activos en el balance. Este informe es fundamental en las SOCIMIS, puesto que tienen que cumplir con los requerimientos de información establecidos ante el mercado y ante sus accionistas.
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