TASACIONES DE TERRENOS URBANIZABLES
Tasación Inmobiliaria Oficial de Terrenos Urbanizables
El suelo urbanizable es una de las características de suelo recogidas, con carácter general, por las diferentes normativas autonómicas, y está constituido por aquella parte de suelo que, si bien aun no ha sido urbanizado, bien delimitado por los instrumentos del planteamiento urbanístico como espacio para nuevo crecimiento urbano, lo cual tendrá lugar una vez se lleven a cabo las actuaciones de transformación urbanística correspondientes.
El Texto Refundido de la Ley estatal de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre define como situaciones básicas del suelo la rural y la urbanizada y no define directamente el suelo urbanizable. No obstante, puede asimilarse al suelo en situación básica de rural susceptible de ser urbanizado a través de una actuación de transformación urbanística.
En lo que respecta a la consideración por la legislación urbanística de las comunidades autónomas, el suelo urbanizable suele ser una clase de suelo, junto al suelo urbano y no urbanizable (rústico).
La normativa estatal ha desistido de regular las clases de suelo y sus categorías de suelo; únicamente recoge dentro del articulado del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, las situaciones básicas en que se puede encontrar el suelo, distinguiendo entre suelo en situación básica urbanizado y suelo en situación básica de rural. Quien regula los tipos de suelo son las normativas autonómicas y, más concretamente, el Planeamiento General de cada comunidad. La Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones define las clases de suelo en su art.º 7 e identifica: suelo urbano, urbanizable o no urbanizable (rústico).
En Aguirre & Baeza podemos ayudarte a calcular el valor de un terreno urbanizable, mediante una tasación inmobiliaria oficial con validez judicial y fiscal, sea cual sea la finalidad para la que lo necesites: comprar, vender, solicitar un préstamo, repartir una herencia…
¿Cómo se calcula el valor de un terreno urbanizable?
Los métodos posibles son:
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Método de comparación: en fincas rústicas, sólo se aplica a las tierras y se calcula homogeneizando la información de los datos de mercado en función de los factores que influyen en su valor.
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Valor de reemplazamiento: se calcula en el caso de que existan edificaciones y se corresponde con la suma de las inversiones necesarias para su construcción a fecha de valoración.
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Método de actualización de rentas: se aplica en aquellos inmuebles o partes de los mismos susceptibles de ser explotados económicamente.
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Método residual: su aplicación implica estudiar la operación inmobiliaria más probable, estimar el valor de venta del producto inmobiliario para, restando los gastos necesarios para terminar el producto y el beneficio del promotor, obtener el valor del terreno.
Dependiendo de que se supongan todas las hipótesis con los datos del momento de la valoración, o de que se tengan en cuenta estimaciones del comportamiento de los flujos financieros en el tiempo: intereses, precios de compra y de venta, entradas y salidas de tesorería, se puede diferenciar el método residual estático del método residual dinámico.
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