El usufructo es un derecho que permite a una persona (el usufructuario) el uso o disfrute de bienes ajenos (pertenecientes al llamado nudo propietario), que pueden ser muebles o inmuebles, con la obligación de conservarlo, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

La persona titular del usufructo puede utilizar y disfrutar el inmueble pero no puede disponer libremente de él por no ostentar el derecho de propiedad. Por el contrario, la nuda propiedad es el derecho de ser propietario del inmueble, pero no disfrutar su uso por haber sido dada en usufructo.

El usufructo puede constituirse por Ley, por la voluntad de la persona o por prescripción.  En cualquier caso, para poder establecer en usufructo un bien se necesita ser propietario de ducho bien y capacidad para enajenar.

Una tasación oficial con finalidad usufructo es un informe que determina el valor del derecho de usufructo sobre un inmueble, de cualquier tipología (vivienda, local comercial, oficina, hotel, aparcamiento, edificio, terreno…).

El usufructo es un concepto que puede ser útil como complemento de la jubilación, por ejemplo. Es habitual ceder la titularidad (la nuda propiedad) de un inmueble a, por ejemplo, una entidad financiera, pero reservarse el derecho a vivir en la casa (usufructo), pactando la posibilidad de recuperar en el futuro la propiedad, ya sea por sus anteriores dueños o por sus herederos, o no hacerlo.

En Aguirre & Baeza podemos ayudarte a calcular el valor del usufructo de un bien inmueble mediante una tasación inmobiliaria oficial con validez judicial y fiscal, para que puedas seguir disfrutando de una vivienda, si quieres vender la nuda propiedad de la misma.

La Ley de Expropiación Forzosa, en su art.º 42 remite a la legislación fiscal la valoración de los derechos reales. En este sentido, la Ley 29/1987, de 18 de diciembre del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que: para calcular el usufructo de un inmueble lo primero que hay que hacer es conocer el valor real del inmueble, como si fuera en pleno dominio.

La orden ECO 805/2003, en su art. º 56 también ofrece procedimientos para el cálculo del usufructo, pero de una forma más compleja basada en flujos de caja.

En Aguirre & Baeza, las tasaciones oficiales con finalidad usufructo  se realizan conforme a lo establecido por la orden ministerial ECO 805/2003 de 27 de marzo, publicada en el BOE nº 85, de 9 de abril de 2003, la Orden EHA/3011/2007 y la Orden EHA/564/2008.

Posteriormente, hay que distinguir entre el usufructo temporal, es decir, durante un período de tiempo determinado, y el usufructo vitalicio, durante toda la vida.

El usufructo temporal se calcula a razón del 2% del valor total del bien en pleno dominio por cada periodo de un año, sin exceder del 70% y sin computarse las fracciones inferiores al año.

Si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a un año, se valorará como el 2% del valor total del bien.

El mayor valor de usufructo temporal se alcanza con un usufructo que dura 35 años porque, a partir de esta duración, se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

El usufructo vitalicio se calcula  como el 70% del valor total del bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad. Si tiene más de 20 años de edad, se restará un 1% por cada año sobre los 20 al 70%, con el límite mínimo del 10%, En consecuencia, el usufructo mínimo es del 10% del valor del bien y el máximo del 70%.

Si existen usufructos simultáneos y sucesivos, el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usuario.