A la hora de comprar o vender una plaza de garaje lo primero que debemos conocer es su precio. Es muy importante conocer la valoración del precio del mercado de este tipo de inmuebles. Por ello lo más aconsejable es ponerse en manos de un profesional para que realice la tasación de la plaza de garaje.
¿Qué se debe tener en cuenta para valorar una plaza de garaje?
Los principales factores que influyen a la hora de tasar una plaza de garaje son:
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Ubicación
A la hora de definir la ubicación de los comparables hay que tener en cuenta, a ser posible, el radio más cercano a la plaza que vayamos a valorar. Este será uno de los factores determinantes, ya que muchas veces existen una importante variación en el precio de una calle a otra dentro del mismo barrio.
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Tamaño
El tamaño de la plaza de garaje tendrá una importancia relativa a la hora de determinar su valor se trata de una plaza de garaje individual, los m² adicionales tendrán una repercusión en el precio que no será proporcional a esos m² extra. Diferente es la plaza de garaje doble, donde caben dos coches, aunque eso no significa necesariamente que tenga que vales el doble.
Según la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, en las tasaciones se considerará como superficie útil la medida sobre plano de la plaza de garaje (largo x ancho), tanto para plazas en línea como para garajes cerrados, con altura igual o superior a 1,50 m. En el caso de garajes con espacios comunes, la superficie útil total se obtiene multiplicando la superficie útil de la plaza por 2. Los que tengan acceso directo desde el exterior y no dispongan de espacios comunes, la superficie útil total coincidirá con la superficie útil de la plaza.
La superficie construida propia (sin elementos comunes) será la misma que la útil en el caso de plazas de garaje entre líneas, mientras que para los garajes cerrados o locales independientes que no tengan elementos comunes se obtendrá dividiendo la superficie útil entre 0,9.
La superficie construida total (con elementos comunes) la obtendremos multiplicando por 2 la superficie útil de la plaza. Para los garajes que no tengan zonas comunes su superficie construida será la anterior, la construida propia.
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Accesos, maniobrabilidad y antigüedad
En cuanto a los detalles de antigüedad, accesos y maniobrabilidad tendrán menos repercusión en la valoración final. Si bien las condiciones de acceso y maniobrabilidad tendrán más peso que el de la antigüedad.
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Posibilidad de aparcamiento en la zona
El momento en el que se realiza la valoración debe tenerse muy en cuenta, ya que el mercado inmobiliario varía en función de la oferta y la demanda.
Por ello, uno de los condicionantes que más influye en la valoración de este inmueble es la oferta de aparcamiento existente en la zona. Si es difícil aparcar en una zona, las plazas serán caras aunque éstas sean pequeñas, incómodas o antiguas. Así ocurre en la zona centro de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde son más restrictivas las normas de aparcamiento y más demanda existe.
¿Qué método de tasación utilizaremos?
Entre los métodos de valoración recogidos en la Orden ECO 805/2003, probablemente el método de comparación será el más utilizado para establecer el precio de mercado, siempre que exista un suficiente mercado representativo. Para que la comparación sea lo más acertada posible, deberemos tomar como referencias lo más similares a la plaza de garaje que vamos a tasar. Principalmente, en este tipo de inmuebles es muy importante elegir comparables que cumplan con los parámetros siguientes:
- Proximidad a servicios (hospitales, escuelas, centros comerciales…).
- Comunicación (transporte público existente y características del estacionamiento en la vía pública).
- Cercanía a grandes avenidas, zonas comerciales, zonas turísticas, zonas peatonales y de recreo…
Trámites y obligaciones de la compraventa
Una vez realizada la valoración, después de la operación de compraventa tendremos que realizar una serie de trámites y cumplir con determinadas obligaciones fiscales. Entre los trámites a realizar en primer lugar tendremos que formalizar la operación en una Notaría y posteriormente su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado tendremos que cumplir con las obligaciones fiscales intrínsecas a la compraventa. Si la compra de la plaza de garaje es una segunda transmisión, habrá que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que es un impuesto de gestión autonómica.
