Reacción al aumento de precios y a la escasez de la demanda, opción accesible de vivienda o refugio de inversión segura, la transformación en pisos de antiguos locales comerciales es, sin duda, una de las tendencias más importantes del mercado inmobiliario.
Requisitos para transformar locales en pisos
Aunque parezca demasiado obvio decirlo, un piso y un local comercial son dos espacios muy diferentes; convertir uno en otro va mucho más allá de tirar un par de tabiques. Un piso surgido de un local comercial debe cumplir una serie de requisitos, que afectan al proceso, al resultado final y, por supuesto, a su tasación, inscripción el registro y demás aspectos legales.
Aunque las regulaciones específicas varían según la comunidad autónoma, podemos mencionar una serie de requisitos comunes que se aplican a todo el territorio nacional.
El proceso comienza con un estudio de viabilidad geométrica, para verificar que el local cumple con las condiciones necesarias para ser habitado. Algunos locales, por tanto, no podrán ser convertidos nunca en pisos.
- Superficie útil mínima: el local deberá tener una superficie útil mínima de entre 20 y 40 m², dependiendo de la comunidad autónoma.
- Altura mínima desde el suelo hasta el techo: los espacios que vayan a ser destinados a las estancias principales, como el salón o los dormitorios, deberán tener una altura mínima de 2,5 metros (el baño o la cocina podrán tener una altura de 2,20 metros).
- Distribución del proyecto: no todo es cuestión de superficie total; dependiendo de la normativa urbanística de cada municipio, se pueden exigir unas dimensiones mínimas para cada estancia. Por ejemplo, una sala de estar de al menos 10 m², una cocina de 5 m² (o si ambas comparten el mismo espacio, un mínimo de 14 m²), un baño de 1,5 m² y al menos 6 m² para habitaciones individuales. Insistimos, son cifras indicativas, cada localidad puede exigir su propia distribución del proyecto.
- Iluminación, ventilación y salida de humos: cocina y baños deben contar con un sistema de ventilación adecuado que permita la salida de humos. El local debe contar con superficies mínimas de iluminación y ventilación natural.
- Ubicación a nivel del suelo: si el local cuenta con bodega o almacén, deberán utilizarse para espacios no habitables (trastero, etc.).
- Anchura mínima de fachada: la fachada exterior debe tener una anchura mínima que permita la instalación de ventanas.
Podría parecer que no es una lista de requisitos especialmente exigente, y que con estas regulaciones, podría aumentar significativamente la cantidad de pisos generados por la transformación de locales comerciales. Así es. Pero, ojo, puede haber importantes limitaciones adicionales reguladas por los ayuntamientos. Por ejemplo, la prohibición de los pisos en locales del casco histórico, en ejes comerciales o, incluso, si la cifra ha superado ya un umbral determinado.
A riego de resultar reiterativos, hay que insistir en la importancia de cumplir con las regulaciones: nada peor que una vivienda en la que no se puede habitar después de haber realizado un importante desembolso económico o una inversión ruinosa porque requiera más y más reformas.
Diferencias en las valoraciones de pisos y locales
Abrimos un pequeño paréntesis para comentar las diferencias en la valoración y, por tanto, en la tasación de pisos y locales comerciales. Porque no es solo una cuestión de metros cuadrados, claro está.
Incluso criterios que podrían parecer compartidos cambian cuando hablamos de la valoración de locales. Por ejemplo, la ubicación no se refiere solo a la calle o el barrio, sino también a la proximidad del local a otros negocios o su cercanía a servicios complementarios. Algo parecido ocurre con la orientación: la cantidad de luz siempre jugará a favor de un local, pero puede tener diferentes consideraciones cuando hablamos de viviendas. Y también con la distribución: los espacios no tan “aprovechables” juegan a favor de los locales (en forma de almacenes, garajes, etc.).
Otros criterios de valoración son aún más específicos de los locales comerciales, como el equipamiento (una buena extracción de humos para un local de restauración) o el potencial de generación de ingresos.
Podríamos concluir que, en general, la tasación de locales comerciales está influenciada por una variedad más amplia de factores.
Costes y proceso de la transformación previos a la tasación
A quien le interese realmente el tema, le bastará una rápida búsqueda en Google para encontrar toda la información necesaria sobre pasos y presupuestos. No es nuestro objetivo entrar en comparativas sobre precios, plazos y calidades de las reformas, pero sí queremos explicitar la importancia de comprobar, por ejemplo, los estatutos de la comunidad de propietarios del local (pueden prohibir estas transformaciones).
El proceso de transformación de locales en pisos comienza con un proyecto de adecuación, elaborado por un arquitecto colegiado, que debe ser depositado en el ayuntamiento correspondiente. Inmediatamente después, comienza el proceso de la obtención de licencias y el resto de pasos a seguir.
Porque, con la obra ya concluida, es necesario legalizar el cambio, mediante varios documentos. Entre otros, el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación o el alta de la vivienda en el catastro. Este último punto, la declaración de alteración catastral es lógicamente imprescindible para realizar una correcta tasación del inmueble.
Otro trámite que quizás no resulte tan obvio: ¿si el local estaba protegido por un seguro, es necesario cambiar su tipología y/o coberturas? Por supuesto. Al igual que si dejamos de vivir en nuestro piso para alquilárselo a un tercero, es necesario cambiar a un seguro para arrendadores, al cambiar la tipología del inmueble se debe cambiar el contrato.
¿Cuántos locales se están convirtiendo en pisos?
Desde finales de 2021, según datos de la Dirección General de Catastro recopilados por idealista, se han registrado más de 27.700 conversiones de uso en España, transformando principalmente locales industriales, de almacenamiento o comerciales en viviendas. Este fenómeno se debe en parte al ahorro significativo que puede representar convertir un local en una vivienda, ya que el precio de adquisición de un local puede ser hasta un 35% más bajo.
Un estudio del estudio de arquitectura Cambio de Uso, especializado en estas transformaciones, señala que la diferencia de precio por metro cuadrado entre un local y una vivienda en la misma área puede variar entre un 20% y un 35%.
Siguiendo con el ejemplo de Madrid, se estima que hay distritos en la capital, como Latina, Hortaleza y Vallecas en los que más del 10% de locales ya se han convertido en pisos.
Sin duda, habrá que seguir prestando atención a la transformación de locales comerciales en pisos, tanto en lo referente a su valoración como a posibles futuras regulaciones más estrictas.
