¿Qué son los activos alternativos?
Los activos alternativos son todos aquellos que no pertenecen a los activos tradicionales de inversión y es un concepto que también puede aplicarse al Real Estate.
Se trata de activos enfocados en sectores de mercado muy concretos, como los hospitales, residencias de la tercera edad o residencias de estudiantes, que, contando con los conocimientos adecuados y realizando una gestión especializada, logran producir retornos sustancialmente superiores a los de los activos tradicionales, como los activos residenciales, las oficinas, o el sector de retail.
¿Qué características poseen estos activos?
Para su entendimiento y su comparación con los activos tradicionales, podríamos reseñar como sus características esenciales:
- Menor liquidez que los activos tradicionales: al tratarse de activos especializados, su mercado es más restringido y por tanto su liquidez es menor. Esta es una de las razones por las que la rentabilidad es razonablemente superior a la de los activos tradicionales.
- Conocimiento profundo del sector concreto para invertir en ellos y gestión especializada de los mismos para obtener su máximo rendimiento. Esto conlleva la contratación de un equipo experto, con su consiguiente gasto, pero al mismo tiempo proporciona retornos muy superiores a los activos tradicionales.
- Excelente opción de inversión cuando existe interés en diversificar la cartera y por tanto el riesgo, estando menos expuestos a la volatilidad de un mercado concreto.
- Sector consolidado, ayudado por la creciente demanda registrada y los buenos datos demográficos y económicos registrados durante los últimos periodos.
- Mercado con menor número de operaciones y con mayor opacidad, lo que dificulta encontrar datos de explotación y rendimiento, además de disponer de menor número de datos en relación a las transacciones llevadas a cabo.
¿Qué papel juegan dentro del Real Estate español?
En la actualidad, y desde hace ya algún tiempo, estos activos están muy presentes en las estrategias de los inversores, tanto nacionales como internacionales y parece que esta tendencia no hace sino acentuarse con el paso del tiempo.
Las favorables previsiones económicas y demográficas de los últimos tiempos, no han hecho sino acrecentar el apetito inversor por este tipo de activos, teniendo en cuenta que existe ya muy poca oferta de activos tradicionales que les resulte verdaderamente interesante, en especial en las principales ciudades.
La escasísima oferta de activos residenciales, oficinas y retail en las principales localizaciones, ocasiona que la rentabilidad que estos ofrecen esté muy por debajo de las expectativas del inversor, puesto que venimos observando una importante contracción de las yields durante los últimos periodos.
No obstante, comparándonos con Europa, todavía queda un largo camino por recorrer, puesto que, en su conjunto, el volumen de inversión en este tipo de activos no supera el 10%.
¿Qué podemos aprender de Europa?
- El incremento en la inversión en estos activos no es un fenómeno que ocurre sólo en España puesto que en Europa, las operaciones con estos activos ya se acercan al 20% del total.
- El excelente clima de nuestro país es el principal reclamo para las residencias de la tercera edad y el sector sanitario en general. Es posible reinterpretar el concepto de “residencia”, respondiendo a las necesidades actuales de la población, que irán en aumento según lo que reflejan los estudios demográficos.
- El déficit de residencias de estudiantes existente en nuestro país obliga a numerosos alumnos a encontrar alojamientos alternativos en su lugar de estudio, con menos comodidades y elevados precios.
- España es, en la actualidad, uno de los principales destinos Erasmus, pero el número de alojamientos por estudiante es sustancialmente inferior al de otros países europeos e insuficiente para cubrir la demanda actual y las previsiones futuras, por lo que es un nicho de mercado excelente que el inversor tiene en su punto de mira.
