A la hora de comprar una propiedad, en el mercado inmobiliario se pueden encontrar pisos de particulares, empresas o de procedencia bancaria. Estos últimos, por lo general, han sido embargados a sus anteriores propietarios y se pueden comprar a través de distintos servicios inmobiliarios o en subasta pública. El proceso de compra de los inmuebles de procedencia bancaria es bastante similar al de compraventa entre particulares, simplemente es un poco más burocrático según las leyes inmobiliarias. En este artículo te contaremos todo sobre lo que es un inmueble sujeto a periodo de transparencia.
¿Qué quiere decir que un inmueble está sujeto a un periodo de transparencia?
Cuando un inmueble está sujeto a un período de transparencia, significa que se encuentra en un estado de espera antes de que esté disponible para la venta en el mercado abierto. Durante este período, se realizan evaluaciones y trámites necesarios antes de que el inmueble esté a disposición de posibles compradores.
Definición de inmueble
Entendemos como inmueble no sólo pisos, sino todo aquello que no puede ser trasladado o separado del lugar en que se halla, como tierras, casas o edificios.
Si quieres saber más sobre qué es un inmueble, su definición y ejemplos, aquí te lo contamos.
¿Qué significa «periodo de transparencia» en el contexto inmobiliario?
Un inmueble sujeto a período de transparencia es un activo de entidad bancaria que se somete a un periodo de subasta con total transparencia. Esto es que la entidad bancaria abre un período de tiempo en el que los interesados pujan por lo que consideran que pueden pagar o por el precio real del inmueble.
Importancia del periodo de transparencia en la compra de inmuebles
La transparencia es un periodo de suma importancia en los procesos de compraventa por lo que conlleva que la confianza que aporte la entidad bancaria sea fundamental.
Aspectos legales del período de transparencia
Para que esta confianza se genere, vamos a comentar algunos aspectos legales que se deben llevar a cabo tanto por el vendedor como por el comprador durante el proceso de compra.
Normativas y leyes aplicables
Actualmente las leyes inmobiliarias que lo regulan, es la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que hace referencia a la transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Esta ley se publicó en el BOE el 29 de octubre de 2011 y trajo consigo una serie de mejoras sobre la ley de crédito hipotecario aprobada en 2019.
Derechos y obligaciones del comprador
Durante el período de transparencia, el vendedor debe poner a disposición de los compradores toda la información relevante sobre el inmueble, incluyendo su estado y cualquier problema que pueda tener. Además, es común que se realicen inspecciones técnicas y se emitan informes sobre el estado del inmueble para que los posibles compradores puedan conocer la verdadera situación.
Derechos y obligaciones del vendedor
Por otro lado, es imprescindible que el comprador visite la vivienda y deje constancia en el parte de visita que tendrá que firmar al agente de la propiedad inmobiliaria con el que la realice. Después, para realizar la puja deberá firmar la “ficha de conocimiento de cliente” en la que corroborará que toda la información es correcta y el “documento de reserva” donde se realiza la señal y una vez finalice el período de transparencia, se envíe al comprador el veredicto de la puja.
Proceso de compra de un inmueble durante el período de transparencia
El proceso de compra de un inmueble durante el período de transparencia implica, en general, la presentación de ofertas por parte de compradores interesados. Estas ofertas se mantienen en reserva hasta que se completa la evaluación y los trámites necesarios. Una vez finalizado el período de transparencia, se consideran las ofertas y se permite a los compradores competir por la adquisición del inmueble.
Pasos previos a la compra
Los pasos previos en el proceso de compra de un inmueble durante el período de transparencia para el vendedor son facilitar toda la documentación e información necesarias sobre el inmueble y para el comprador, visitar el inmueble y verificar que la documentación es correcta.
Documentación necesaria
La entidad bancaria está obligada a facilitar al cliente la siguiente documentación previa a la firma del préstamo hipotecario:
- EIN y FIAE: La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es un documento que incluye toda la información de la hipoteca. La Ficha de Advertencia Estandarizada (FIAE) es otro escrito complementario en el que se amplía la información relativa a la hipoteca.
- Tipos de intereses: El tipo de interés contratado ha de estar informado y mencionar cuánto se habrá pagado al final de la hipoteca. También, si el tipo de interés es variable, se debe incluir un informe independiente exponiendo los posibles escenarios de la evolución del tipo de interés.
- Gastos de la gestión: El cliente ha de conocer con exactitud cuales son los gastos de gestión por contratar el préstamo.
- Documento de derecho a asesoramiento notarial: Con este documento se acredita que el cliente tiene derecho a un servicio de asesoramiento notarial antes de la firma del contrato.
Cómo asegurar una transacción transparente y segura
Para asegurar una transacción transparente y segura y proteger al cliente al solicitar una hipoteca es recomendable la firma de un acta de transparencia, el cual lleva esta finalidad. Es un documento realizado por un notario tras comprobar toda la documentación y haber, si así lo solicitaran, asesorado al cliente, antes de la firma del contrato. De esta manera, el notario da fe de que los clientes son notificados de todas las características del contrato y de que han recibido toda la documentación necesaria.
Casos prácticos y ejemplos reales
Aquí te contamos algunos ejemplos de casos de inmuebles que se encuentran en período de transparencia:
Estudio de Caso 1
Un apartamento de lujo en un desarrollo residencial exclusivo. Durante el período de transparencia, los posibles compradores pueden presentar ofertas, pero estas no se consideran hasta que se completen las inspecciones y evaluaciones del inmueble, lo que puede llevar varios meses.
Estudio de Caso 2
Un terreno comercial en una zona de alta demanda. Durante el período de transparencia, las empresas interesadas pueden presentar ofertas para adquirir el terreno, pero estas ofertas no se evalúan hasta que se hayan resuelto los asuntos legales y de zonificación relacionados con la propiedad.
Conclusión
Para el comprador, el período de transparencia implica un mayor grado de seguridad en la transacción, ya que se verifica la legalidad del inmueble y se garantiza que no hay ningún impedimento para su adquisición. Para el vendedor, por otro lado, implica un proceso más largo y exhaustivo, pero también aumenta la transparencia y reputación de su negocio dentro del sector inmobiliario. En resumen, conocer bien el proceso de transparencia y contar con el acompañamiento de expertos en la materia puede ser la clave para cerrar una transacción de manera exitosa en el mercado inmobiliario.
Preguntas frecuentes
Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que nos realizan diariamente nuestros clientes sobre estos temas:
¿Qué documentación es necesaria para garantizar la transparencia en la compra de un inmueble?
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), La Ficha de Advertencia Estandarizada (FIAE) y el documento de derecho a asesoramiento notarial.
¿Cómo se puede asegurar que el proceso de compra de un inmueble sea completamente transparente?
El proceso de transparencia en la compraventa de inmuebles garantiza seguridad y legalidad en la operación al exigir requisitos y documentación por parte del vendedor.
¿Qué hacer si se detecta falta de transparencia o irregularidad durante la compra de un inmueble?
Los inmuebles en situación especial presentan dificultades que impiden su venta o alquiler de forma inmediata. Estos problemas pueden ser de índole legal, fiscal o incluso de ocupación ilegal del inmueble. Es fundamental contar con el asesoramiento adecuado para solucionar los problemas y lograr una transacción exitosa.
¿Cuáles son las leyes aplicables durante el período de transparencia en la compra de un inmueble?
La ley inmobiliaria que se aplica en el proceso de transparencia es la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que hace referencia a la transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
¿Cómo se puede verificar la autenticidad de la documentación proporcionada durante la compra de un inmueble?
Para verificar la autenticidad de la documentación, es imprescindible contar con la asesoría de un abogado especializado en los mecanismos legales que protegen al comprador.
¿Qué recursos están disponibles para los compradores que enfrentan problemas debido a la falta de transparencia en la compra de un inmueble?
La Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública ha mejorado el mercado inmobiliario al permitir acceso a información relevante para los compradores, verificación de la documentación y reducción de fraudes, mayor competencia, reducción de especulación y mayor confianza en los inversores.
