¿Qué es la Orden ECO/805/2003?
La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, es la norma española que regula específicamente las siguientes cuatro finalidades, siempre en el caso de activos inmobiliarios:
a) La garantía hipotecaria de créditos o préstamos que vayan a ser titulizados.
b) La cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras.
c) Determinación del patrimonio de las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliarias.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
¿Cuándo puede utilizarse la Orden ECO/805/2003 para hacer un informe de tasación?
Además de en las cuatro finalidades mencionadas con anterioridad, su metodología puede utilizarse como referencia en otras finalidades para las que no existiera una regulación específica, entre las que se encuentran el Cumplimiento de las Circulares del Banco de España, finalidades judiciales, herencias, divorcios…
No puede hacerse uso de ellas, sin embargo, cuando existe una normativa de obligada aplicación, como es el caso por ejemplo de las expropiaciones, o las valoraciones fiscales.
¿Qué debemos tener en cuenta cuando valoramos bajo la Orden ECO/805/2003?
Para el cálculo del Valor de Mercado, utilizaremos en la mayoría de los casos la Orden ECO/805/2003, o al menos su metodología, y como tal, utilizaremos los principios contemplados en ella, en especial cuando la finalidad solicitada sea una de las cuatro mencionadas con anterioridad:
- Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
- Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir, debiendo ser los criterios y métodos de valoración utilizados coherentes con la finalidad de la valoración.
- Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
- Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
- Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
- Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden. - Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
- Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
- Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
- Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
En Aguirre & Baeza trabajamos tasaciones según la normativa ECO/805/2003. Para mayor información puede ponerse en contacto con nosotros.
