La venta de una vivienda puede implicar diversos gastos e impuestos para llevar a cabo un acuerdo exitoso. Para que los propietarios tengan la información necesaria sobre cuáles serían los gastos al vender un piso, exploraremos los factores clave que influyen en los gastos de la venta, mostrando de forma desglosada los costos involucrados y proporcionando información específica sobre la venta de un inmueble.
Factores clave en los gastos de venta
Estado del Inmueble:
- Costos de reparaciones y mejoras
- Gastos de mantenimiento y posibles arreglos estructurales
Gastos de Gestoría y Documentación:
- Honorarios del gestor para trámites administrativos
- Gastos de notaría y comisiones inmobiliarias
Impacto de la ubicación y el tipo de vivienda
Tanto el tipo de vivienda como la ubicación son términos que determinarán los gastos de venta. No es lo mismo comprar un piso en una zona urbana con alta demanda, a comprar un piso en una zona de baja demanda donde los precios serán más baratos. Dependiendo de la ubicación variarán las tasas de impuestos locales y tarifas municipales, además de los costos de servicios públicos o gastos asociados a la ubicación.
Lo mismo pasa con las características del inmueble, no se valora de la misma forma un chalet de 230 m2 a un piso de 80 m2. En este caso se considerará costos relacionados con certificados y documentos según el tipo de vivienda.
Desglose de gastos al vender un piso
A continuación, se presenta un desglose detallado de los principales costos asociados a la venta de un piso.
Principales gastos al vender un piso
Entre los principales gastos podemos encontrar:
- Certificado Energético: Honorarios para obtener el certificado donde se hará una evaluación de la eficiencia energética.
- Cédula de Habitabilidad: costos asociados a obtener un documento que verifique que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad.
- Nota Simple: Gastos relacionados con la solicitud del documento del Registro de la Propiedad que ofrece información legal sobre el inmueble.
- Gastos de Cancelación de Hipoteca: costos vinculados a la cancelación de esta.
- Vender un Piso Heredado: en estos casos existen Implicaciones fiscales y legales específicas además de costos de valoración y liquidación de impuestos de sucesiones.
Impuestos y tributaciones: IRPF y plusvalía municipal
Durante la venta también es importante tener en cuenta los impuestos y tributaciones:
- IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas): por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Esta solo será obligatoria cuando el precio de venta haya sido mayor al que se pagó el día de la compra generando así una ganancia. En 2023 el IR PF fijado por Hacienda dependía de las ganancias obtenidas:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23% ○ Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%
- Ganancias superiores a 300.000 euros: 28%
Aunque también existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF, entre ellas incluye tener más de 65 años, vender la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia para la segunda residencia. También quedan excluidos de pago de IRPF sí se reinvierte el dinero en una nueva vivienda o se entrega la propiedad por dificultades con la hipoteca.
- Plusvalía Municipal: impuesto municipal sobre el aumento del valor del suelo, el cual se debe liquidar en un plazo de 30 días tras la transacción. Este gasto se calcula considerando el valor catastral del suelo, los años de propiedad y el coeficiente establecido por el ayuntamiento. Debemos destacar que este impuesto no es aplicable a viviendas que estén a la venta por un precio inferior al de adquisición.
Aquí te contamos qué es la plusvalía de un inmueble y cómo mejorarla.
- IBI (impuesto anual sobre bienes inmuebles): Este gasto varía según la Comunidad Autónoma y suelen tener un costo entre los 0,4% y el 1,3% del valor catastral de la propiedad. Este impuesto lo cubrirá el que esté como titular el 1 de enero del año correspondiente, aunque se puede negociar con el propietario.
¿Quieres saber cómo reducir el pago de impuesto IBI? Aquí te lo contamos.
Gastos de gestoría y documentación necesaria
Todos los pasos necesarios para formalizar la venta de una propiedad suponen un costo adicional conocido como gastos de gestoría y documentación necesaria. En este proceso se requiere de documentación clave como:
- Contrato de arras: contrato entre el comprador y el vendedor en el que se formaliza la intención de llevar a cabo la compraventa. Debemos tener en cuenta que para la redacción de este documento se debe contratar a un gestor al cual se le debe pagar los honorarios para trámites administrativos.
- Gastos de notaría: son costos asociados a los servicios de notario para la formalización de transacciones legales
- Comisión inmobiliaria: tarifa que se paga a una agencia inmobiliaria por intermediar y facilitar la venta
Todos estos gastos también forman parte de un porcentaje importante del costo total de la venta.
Gastos específicos al vender un piso con hipoteca
Si la vivienda que se pretende vender tiene una hipoteca en proceso, se deberá llevar a cabo una cancelación de hipoteca lo cual conlleva una serie de pasos que pueden generar más costes.
Proceso de cancelación de hipoteca
- Obtener el saldo pendiente de la hipoteca: para la cancelación de la hipoteca es necesario saber la información actualizada sobre el saldo pendiente de la hipoteca. El saldo pendiente incluirá los intereses acumulados hasta la fecha de cancelación.
- Solicitar un certificado de deuda: en este documento se confirmará el saldo pendiente y las condiciones de cancelación.
- Preparar la documentación: entre la documentación que tendrás que aportar estará el contrato de préstamo de la escritura de la propiedad y el certificado de deuda.
- Cancelación en notaría: tendrás que pedir una cita en notaría para formalizar la cancelación de la hipoteca
- Gastos asociados: entre estos encontraremos los honorarios notariales y las comisiones establecidas en el contrato original
- Presentación en el registro de la propiedad: una vez hecha la escritura de cancelación se debe presentar en el registro de la propiedad actualizando de forma oficial que la propiedad está libre de hipoteca
- Recepción del título de propiedad: cuando el registro de la propiedad actualice la cancelación recibirás un título donde saldrá que la propiedad está libre de hipoteca
- Comunicación al Banco: después de haber realizado los anteriores pasos deberás informar al Banco sobre la cancelación para que se confirme la liquidación del préstamo.
Costes adicionales y consideraciones
Es posible que en nuestro contrato hipotecario existan costos adicionales por la cancelación anticipada de la hipoteca, como comisiones por amortización anticipada.
Vender un piso heredado: gastos y procedimientos
Para vender un piso heredado hace falta seguir una serie de pasos en los que se consideran las implicaciones fiscales y legales de esta situación particular.
Implicaciones fiscales y legales
Entre las implicaciones fiscales se encuentran:
- IRPF: los herederos también están sujetos al pago del IRPF sobre las ganancias obtenidas del piso heredado. El beneficio se calculará en base a la diferencia de valor entre la venta y la adquisición
- Plusvalía municipal: este impuesto también queda transferido a los herederos en el caso de que exista un cambio de valor del suelo entre la fecha de herencia hasta la venta
- Exenciones y deducciones: existen algunas para herederos especialmente si se trata de vivienda habitual o se decide reinvertir el capital en otra propiedad
Entre las implicaciones legales se encuentran:
- Consenso entre herederos: los herederos de la propiedad se tienen que poner de acuerdo sobre el precio y la distribución de ganancias para la venta
- Deudas y cargas: los herederos de la propiedad tienen la responsabilidad de asegurarse de que la propiedad no tenga deudas ni cargas que afecten a la venta.
- Notificaciones de Hacienda: al decidir vender una propiedad heredada se debe notificar a la Agencia Tributaria sobre la venta y liquidar los impuestos correspondientes.
- Documentación probatoria: para la venta de una propiedad heredada sin complicaciones legales es necesario tener documentación probatoria (testamento, certificado de defunción…)
Pasos a seguir y gastos asociados
Pasos a seguir:
- Aceptación o repudiación de la herencia: una vez leído el testamento los herederos deben decidir si aceptan o repudian la herencia, si se decide aceptar la herencia puede ser pura o con responsabilidad sobre deudas asociadas.
- Acuerdo entre herederos: los herederos se deben de poner de acuerdo en el importe de venta.
- Verificación de deudas y cargas: los herederos se harán cargo de comprobar que no existen deudas ni cargas en el inmueble.
- Obtención de documentación legal: se debe tener una documentación que certifique que la propiedad es herencia del vendedor
- Liquidación de impuestos sucesiones y donaciones: para vender una propiedad heredada se debe de haber pagado el Impuesto de Sucesiones y donaciones el cual varía según el valor del inmueble y de las bonificaciones que aplica la Comunidad Autónoma.
- Firma del contrato de arras: acuerdo formal de que se va a producir una compraventa
- Escritura y registro de la venta: formalización de la venta mediante escritura y registro
Gastos asociados:
- Pago de la plusvalía municipal: impuesto por el incremento del valor del suelo
- Gastos de gestoría y documentación necesaria: contrato de arras gastos de notaría y comisión inmobiliaria
- Gastos de notaría y del registro de la propiedad: gastos correspondientes a la formalización de la venta y la inscripción en el registro de la propiedad
- Otros gastos asociados a la vivienda heredada: seguro de hogar impuesto de bienes inmuebles y gastos de comunidad
- Comisión inmobiliaria: solo en caso de que haya mediado y facilitado la venta una agencia inmobiliaria
Estrategias para minimizar los gastos al vender
Existen varias estrategias para optimizar impuestos y beneficios fiscales en el proceso de venta, así como para reducir los gastos notariales y de gestión.
Consejos para reducir gastos notariales y de gestión
- Consejo 1: Obtener varios presupuestos antes de elegir un notario o gestor.
- Consejo 2: Revisar y comparar las tarifas de diferentes profesionales.
- Consejo 3: Negociar honorarios con profesionales que están dispuestos
- Consejo 4: buscar descuentos y promociones
- Consejo 5: buscar asesoramiento legal eficiente
- Consejo 6: si tienes conocimiento suficiente hacer tramites por tu cuenta
Optimización de impuestos y beneficios fiscales
Para optimizar impuestos y aprovechar beneficios existen una serie de estrategias que los propietarios pueden emplear. Entre ellas se encuentra revertir las ganancias para comprar otra vivienda, exenciones por edad al ser mayores de 65 años, cuando existen dificultades financieras se puede entregar la propiedad en dación.
Preguntas frecuentes sobre gastos de venta
Aquí respondemos algunas de las preguntas más frecuentes que recibimos en relación a este tema:
¿Quién paga los gastos cuando vendes una casa?
El responsable de pagar los gastos depende de la transacción inmobiliaria. Tanto el comprador como el vendedor asumen una serie de gastos e impuestos, sin embargo, siempre hay costes que debe de cubrir y son responsabilidad del vendedor exclusivamente.
¿Cómo no pagar plusvalía en la venta de un piso?
Se puede no pagar la plusvalía en la venta de un piso o minimizar el coste mediante deducciones o estrategias fiscales adecuadas.
¿Quién está exento del pago de la plusvalía?
Existen casos donde se puede estar exento de la plusvalía municipal. Estos pueden ser los casos de herencia o donaciones entre familiares directos.
¿Qué pasa si el vendedor no paga la plusvalía?
Es responsabilidad del vendedor cumplir con sus obligaciones fiscales, en caso de que no lo haga se pueden generar sanciones y complicaciones legales para éste y es posible que el comprador deba asumir el pago de la plusvalía municipal.
Conclusión
Si queremos llevar a cabo una transacción exitosa es importante entender los diversos gastos e impuestos asociados. Estos gastos pueden incluir impuestos municipales certificados, documentos y diversidad de aspectos que requieren de pagos adicionales. Cada factor juega un papel esencial en la determinación de costos, por eso se añade complejidad cuando se quiere vender un piso heredado o se pretende realizar la cancelación de una hipoteca. Inconvenientes legales se deben cumplir la responsabilidad es como propietario y buscar formas de minimizar gastos como la negociación de tarifas y obtención de presupuestos múltiples.
