Aunque se podían leer artículos sobre el tema desde marzo, no fue hasta el pasado diciembre cuando se confirmó el cambio jurídico: en una sentencia del 4 de diciembre, el Tribunal Supremo otorgaba plena validez al método de comprobación de valores de tasaciones hipotecarias. Las primeras reacciones han sido prácticamente unánimes.
La validez de las tasaciones hipotecarias: una polémica judicial
La principal consecuencia de la reciente sentencia del Tribunal Supremo es que corrige una interpretación tradicional que no otorgaba especial validez a estas tasaciones; antes al contrario, como explica José María Salcedo, se solía considerar que el método de tasación no tenía que ver con el valor real del inmueble: “el método de tasación hipotecaria no podía ser el único en el que la Administración se liberara de reconocer el inmueble… Además, estos Tribunales consideraron que el valor de tasación hipotecaria nada tenía que ver con el real del inmueble, por ser un valor futuro, cara a una hipotética ejecución hipotecaria. Y que por este motivo la necesidad de individualización y singularización era todavía más necesaria.»
Varios Tribunales Superiores de Justicia cuestionaban la validez de las tasaciones hipotecarias, argumentando, además, que los informes de tasadores privados no cumplían con los mismos requisitos que se exigía a los dictados por peritos de la Administración. Eso es lo que cambia con la sentencia del 4 de diciembre.
Una breve reflexión sobre jurisprudencia
A veces hemos tratado en este blog temas que no eran exactamente nuestra especialidad, pero que se relacionaban con noticias, tendencias o decisiones que sí afectaban al sector. Sin duda, es mejor dejar el de la jurisprudencia a los auténticos expertos pero, ya que estamos hablando de una sentencia del Tribunal Supremo, queríamos recomendar un breve texto que puede ayudar a entender las consecuencias de la misma.
El tema da para mucho más que un simple link, pero, por aportar unos puntos iniciales, nos parece interesante aclarar que las sentencias no crean jurisprudencia “automáticamente”, sino que tienen que cumplir una serie de requisitos. En concreto, las del Tribunal Supremo deben:
Deben existir, al menos, dos fallos idénticos o análogos (no es suficiente con citar frases aisladas de una sentencia concreta).
Consecuencias para los contribuyentes del reconocimiento de la validez de las tasaciones
Las primeras reacciones son unánimes: es una mala noticia para los contribuyentes. El razonamiento de partida es que las diferencias habituales entre el valor catastral y el valor de mercado del inmueble, “jugaban a favor” de los contribuyentes a la hora de, por ejemplo, aceptar una herencia (aunque también podría contraargumentarse que la aplicación del valor catastral les “perjudicaría” en una futura venta, aumentando el margen de beneficio; no obstante, es un supuesto posterior que puede llegar o no a producirse).
Paloma Martínez-Almeida opina que “se trata de un revés judicial para los compradores de una vivienda o los herederos o donatarios de una casa…la administración, a la hora de comprobar la liquidación de tributos, impone al contribuyente la obligación de tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD) o en el de Sucesiones y Donaciones (ISyD), por el valor de tasación hipotecaria a efectos de una futura subasta que figura en la escritura de préstamo hipotecario. Y se considera dicho valor de tasación como el valor real del inmueble sin necesidad de más comprobación o motivación”.
José María Salcedo está de acuerdo: se trata de “una sentencia nefasta para los intereses de los contribuyentes, y que crea evidentes diferencias entre distintos métodos de valoración, convirtiendo al de tasación hipotecaria en un método privilegiado para la Administración, ya que no le exige prueba o motivación alguna (le bastará con remitirse a dicho valor de tasación)”.
Por supuesto, esta modificación va más allá de las herencias, para poder afectar, teóricamente, a toda compraventa de inmuebles, aumentando en consecuencia la carga fiscal correspondiente al impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Dicho de otra forma, si las administraciones autonómicas “no están de acuerdo” con el precio declarado en la escritura, pueden iniciar un procedimiento para verificar el valor mediante una tasación hipotecaria, incluso en ausencia (esta es otra de las consecuencias principales de la sentencia del Tribunal Supremo) de indicios de fraude. No será necesario que las administraciones acrediten previamente indicios de ocultación de una parte del precio. Incluso el precio que aparezca en el contrato puede ser cuestionado, si se considera que no es el valor real del bien transmitido.
Estas interpretaciones parten siempre de un supuesto: el valor catastral es inferior al real del inmueble en el mercado. Pero también existe, por supuesto, el caso contrario. Y entonces, la validez recientemente reconocida de las tasaciones hipotecarias puede convertirse en una vía para “atacar” el valor de referencia del catastro. Como señalan en Idealista hay cierta incertidumbre por lo que podrá ocurrir a partir de ahora, ya que “el Tribunal Supremo ha considerado dichas tasaciones como un medio idóneo de comprobación, por tratarse de un dictamen pericial que cumple todos los requisitos previos en la normativa y en la jurisprudencia”.
Qué se entiende por discrepancia en las valoraciones
Esta es, probablemente, la auténtica clave del asunto. Por eso conviene centrarnos, de momento, en la sentencia concreta del 4 de diciembre; en Vozpópuli por ejemplo, podemos encontrar reflexiones interesantes.
Que la existencia de indicios de fraude no sea ya un requerimiento, no quiere decir que no sea necesario motivar las razones que justifiquen una comprobación de valores, como explica Leopoldo Gandarias, citado en el artículo. «Ahora hay que ver los matices sobre lo que debe entenderse por diferencia relevante«.
De hecho, es incluso algo más complicado que eso, porque si hablamos de discrepancias con respecto al valor real, primero habrá que determinar qué significa exactamente “valor real”. Para la sentencia, no es una cifra exacta, sino un intervalo, que estará más cercano al precio de una compraventa voluntaria que al previsto en una venta forzosa, como sería la realización de una hipoteca. Citando de nuevo el artículo, “en el caso de autos la capacidad contributiva sometida a tributación se puso de manifiesto a través del precio que efectivamente se pagó (hecho incontrovertido), la cantidad declarada a efectos del impuesto. Dicha cantidad, además, resultó superior a la que hubiera correspondido en aplicación de los coeficientes aprobados por la Administración”.
En cualquier caso, la conclusión de Mercedes Serraller no discrepa esencialmente de otras: “El Tribunal Supremo ha encarecido las operaciones inmobiliarias con tasación hipotecaria en una sentencia de 4/12/2024 (Rec. 2810/2023) muy esperada, que eleva la factura fiscal. En concreto, afecta a las operaciones sin valor de referencia del Catastro cuando la tasación a efectos hipotecarios es superior al precio acordado en la transacción. El Supremo da la razón a la Administración y avala en último término una privatización de la tasación”.
Qué pueden hacer los contribuyentes para cuestionar la validez de las tasaciones
Siguiendo con los análisis centrados en la sentencia, como el que realiza Nuria Puebla, y para ir más allá del encarecimiento de las transmisiones, podríamos abordar otros temas. Por ejemplo, las opciones que se les presentan a los contribuyentes: “En definitiva, la jurisprudencia sobre comprobaciones de valores se consolida, y se complementa para el caso de que el método utilizado sea el de utilización de la tasación realizada a efectos hipotecarios. La Administración puede iniciar una comprobación de valores con base en este tipo de tasaciones hipotecarias, siempre que estén bien hechas. Lo cual no significa que, si el contribuyente se opone a ellas, deba prevalecer el valor de tasación, pues queda siempre a salvo la facultad de contradecir ese valor con cualquier medio de prueba admitido en derecho”.
Eso sí, “si el reclamante se limita a aducir la insuficiencia de la valoración hipotecaria, sin aportar pericia alguna, se mantendrá la fuerza probatoria de aquélla tasación hipotecaria… En definitiva, un escenario de prueba en el que opera la carga de prueba de la Administración apoyada en la tasación hipotecaria y la carga de contraprueba del contribuyente, que podrá apoyarse en documentales o periciales. El resultado será el que aprecie la valoración probatoria bajo la sana crítica del juez o sala”, como termina aclarando José Ramón Chaves García.
Dado lo reciente de la sentencia, se abre ahora un periodo interesante, que nos ayudará a conocer sus consecuencias y aplicaciones definitivas. Estaremos atentos.
