El primer trimestre de 2024 tuvo buenas noticias para el sector de la tasación: según la AEV, la Asociación Española de Análisis de Valor, las tasaciones hipotecarias de vivienda experimentaron un incremento del 4,04%. Pero, ¿qué significa este incremento en el mercado de la vivienda?
Las tasaciones hipotecarias inmobiliarias de vivienda se incrementaron un 4%
Vamos a profundizar en el análisis de los datos de la AEV. El incremento en el primer trimestre de 20204 supone que se realizaron casi 106.000 tasaciones, comparadas con las 102.000 del 1T de 2023. Por su parte, los importes de las tasaciones aumentaron un 7,57% y el valor promedio un 3,39%, alcanzando una media de 239.000 €.
Este incremento también se experimentó en las tasaciones de inmuebles en proyecto (4,05%), cuyo importe tasado aumentó un 42,3%.
Es importante recalcar que el total de tasaciones realizadas disminuyó en el primer trimestre, un 6,6%. De hecho, las tasaciones hipotecarias (no solo de vivienda) también disminuyeron, en menor cuantía: un 4,2%. A pesar de esto, el importe global tasado ha aumentado hasta un 24,3%. También se ha observado un 11% menos de valoraciones con finalidades contables de las entidades financieras, reduciéndose a casi 77.000 tasaciones, con un importe total un 19% inferior.
Las tasaciones hipotecarias de proyectos de rehabilitación también han disminuido, con un total de 171 tasaciones, reflejando una caída del 23% en volumen y del 11,8% en importe global tasado.
Tasaciones hipotecarias e incremento del precio en el mercado de la vivienda
Se estima que el precio medio de la vivienda nueva alcanzará los 2.979 euros por metro cuadrado al final de este año, lo que supondría un nuevo máximo y una variación interanual positiva del 3,8%, según el análisis de Sociedad de Tasación. Este incremento se consolida como una de las principales tendencias del mercado inmobiliario (ya en junio de 2024 había alcanzado el máximo histórico, con 2.930 euros por metro cuadrado).
Según este análisis, el final de 2023 marcó un punto de inflexión, y estaríamos ante una incipiente pero clara expansión de la actividad inmobiliaria e hipotecaria.
Aunque algunos análisis centrados en el número de operaciones señalan un descenso interanual (que a su vez se está reduciendo, del 21,5% en mayo al 6,1% en junio), son caídas centradas, principalmente, en las operaciones de vivienda usada (que se redujeron en un 7,8%), mientras que las de obra nueva incluso se incrementaron en esos periodos, aunque fuera ligeramente (0,9%).
Posible evolución del precio de la vivienda
La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) estima que los precios de las viviendas usadas acelerarán su crecimiento a lo largo del año, desde el 4% hasta cerca del 5% al final del ejercicio, mientras que las viviendas nuevas lo harán a un ritmo del 6%. Estos crecimientos convertirían a España en el segundo mercado europeo en términos de incremento de precio (tras Irlanda).
La más probable razón de ese incremento está en un desequilibrio entre oferta y demanda: hemos pasado de una oferta de obra nueva de casi el 50% en 2007 a un 9% actualmente. La población urbana también crece y además, apenas se construye vivienda protegida.
Aquí es donde entra esa diferencia con los datos interanuales, que comentábamos antes; según Idealista, “el descenso no es debido una retirada de la demanda, sino a la constante reducción de la oferta disponible”.
Si se venden menos casas, y la demanda no se reduce, la conclusión lógica es predecir que los precios seguirán aumentando en los próximos meses.
Otras causas del valor de tasación
El precio por metro cuadrado, la oferta de viviendas disponibles, el comportamiento de los inversores… son factores claves en para el comprador, pero hay otros factores a tener en cuenta, también para las tasaciones.
Por ejemplo, el constante incremento en el coste de producción, que se lleva experimentando en el mercado de la obra nueva desde el periodo covid-19. Según ST Consultores, en los últimos cuatro años se han incrementado un 30%. En este periodo también se ha potenciado la tendencia hacia construcciones más sostenibles: el 50% de las nuevas viviendas poseen el máximo Certificado de Eficiencia Ecológica.
Y por supuesto, no todas las variables son económicas o racionales; tengamos en cuenta también, por ejemplo, el índice de confianza. Según la percepción de más de 600 profesionales, ha registrado una mejoría, situándose en 52 puntos sobre 100 al cierre del segundo trimestre de 2024. Esta es la primera vez que supera el punto de equilibrio (50) desde septiembre de 2022, confirmando la recuperación del optimismo en el sector inmobiliario.
Realizar análisis predictivos es una actividad de riesgo, y más cuando queda un registro online de dichos análisis, pero con los datos actuales en mano es de esperar que el número de tasaciones y el valor de las mismas siga incrementándose.
