Cuando elaboramos un informe de valoración, los técnicos realizamos una serie de comprobaciones obligatorias, que pueden modificar sustancialmente el valor certificado. Para dejar constancia de haberlas realizado y no dejar ninguna duda al respecto de las decisiones adoptadas, debemos anexar copia de toda documentación consultada.
Además de la exigida por normativa (entre otras, la Orden ECO/805/2003), es recomendable incluir cualquier información que se considere relevante para la valoración o cualquiera sobre las que nos pudieran solicitar reclamación o justificación en la toma de una decisión.
La cantidad de documentación exigida varía en función del tipo de activo a valorar y en función del estado constructivo del mismo, siendo necesario en algunos casos condicionar el valor de tasación a la documentación concreta puesto que éste podría verse modificado sustancialmente.
Entre otras, deben incluirse al menos:
Documentación registral:
Se acepta la inclusión de escrituras de la propiedad, nota simple o certificación registral. Si la finalidad es hipotecaria, la nota simple deberá tener una fecha de expedición inferior a tres meses desde la fecha de tasación.
Documentación catastral:
Certificación catastral del activo valorado y, si es posible, croquis catastral donde se comprenda la relación del elemento valorado con el resto de inmuebles del edificio.
En viviendas de Protección Oficial, es necesario incluir la Cédula de Calificación Definitiva de la misma o, en su defecto, cualquier otro documento válido donde aparezca el Valor Máximo Legal que le es de aplicación y las superficies útiles sobre las que se aplica.
Si el inmueble se encuentra alquilado, es fundamental incluir una copia del contrato de arrendamiento donde se mencionen sus condiciones de aplicación. Para finalidades garantistas, es necesario también incluir una copia del último recibo abonado, que verifique que se siguen cumpliendo dichas condiciones pactadas.
Documentación urbanística:
Donde se verifique que el inmueble cumple o no la normativa urbanística vigente, reseñando las situaciones de fuera de ordenación o ilegalidad. Esto es especialmente importante cuando se valoran suelos, donde deberá reflejarse claramente la clase de suelo y el aprovechamiento del mismo o, en su defecto del sector.
En inmuebles ligados a explotación económica, es aconsejable disponer del balance y la cuenta de resultados de los tres últimos años para reflejar un resultado más real que empleando valores medios del sector al que pertenezca.
En inmuebles en construcción o rehabilitación, copia de la licencia de obras y proyecto visado, donde se incluya el desglose del presupuesto de ejecución material esperado
Plano de localización, situación y emplazamiento:
Para justificar la adopción de un valor en función del entorno, las comunicaciones, etc.
Croquis del inmueble a escala:
Donde se incluya la escala gráfica, la orientación, los linderos del inmueble y las estancias que lo componen. Deberá señalarse también cuál es la superficie útil total del inmueble que se adopta para valorar.
Fotografías del inmueble:
En especial de la fachada exterior, las principales estancias y las zonas comunes si dispone de ellas, donde se observe las calidades constructivas del activo y el estado de conservación que poseen. Es también especialmente relevante incluir fotografías de cualquier anomalía detectada durante la visita como problemas estructurales, humedades de importancia, etc.
Otra documentación gráfica, si se considera relevante para la valoración (secciones del inmueble…)
También sería recomendable añadir:
Documento justificativo de los costes de construcción adoptados, en especial cuando el valor certificado corresponda con el Coste de Reposición
Documento justificativo de la ocupación media registrada en la zona, por ejemplo en el caso de valoración de un hotel o similar.
