El valor de subasta y el valor de tasación son dos conceptos distintos que se relacionan entre sí con el precio de un bien inmueble. Básicamente, su diferencia radica en que el valor de tasación refleja una estimación realista y justa del valor del inmueble en condiciones normales, mientras que el valor de subasta es el precio de salida de un bien en una subasta pública, donde influye la presión del tiempo o de la competencia directa entre los compradores.
Si quieres conocer todos los factores que pueden influir en el valor de tasación de tu vivienda, haz clic aquí.
¿Qué es la tasación de una vivienda?
El valor de tasación de una vivienda se refiere a su precio estimado en un momento específico mediante un proceso técnico de evaluación experta de la misma, donde se toma en cuenta el valor del mercado, su ubicación, calidad de construcción, superficie, servicios de la zona, comunicación con medios de transporte, entre otros factores relevantes.
¿Qué es el valor de subasta?
El valor de subasta corresponde al precio que se le otorga al bien o bienes en una subasta pública mediante la oferta y demanda de los participantes que estén interesados en adquirirlo, donde el valor puede variar significativamente según los siguientes factores: el interés de los compradores, la singularidad de la vivienda, la coyuntura económica y el contexto de la puja.
¿Qué es la tasación de un inmueble?
Es el valor a precio real de mercado del inmueble en un momento determinado, certificado por una empresa homologada por el Banco de España para que se considere oficial. Este valor se obtiene realizando el proceso de tasación aplicando diferentes metodologías de estimación y con el fin de establecer un precio justo para la propiedad.
Los diferentes tipos de tasaciones que existen se distinguen por sus objetivos específicos respectivos, y cada uno de estos cuenta con sus metodologías y criterios específicos. Algunos de los tipos de tasaciones son: tasaciones para compra-venta, tasaciones para avalúos fiscales, tasaciones para créditos hipotecarios, tasaciones para seguros, entre otros.
Proceso de tasación de propiedades
El proceso de tasación de un inmueble se realiza de la siguiente manera:
- Se solicita la tasación a una empresa homologada por el Banco de España
- Se recopila la información sobre el inmueble del registro de propiedad
- Se realiza una visita a la vivienda por un técnico tasador, con el fin de comprobar su ubicación y verificar las características del inmueble, tales como: su tamaño, su estado de conservación, entre otros.
- Se realiza el análisis de mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra el inmueble para conocer los precios de venta y alquiler de propiedades similares.
- Se calcula el valor del inmueble utilizando la metodología respectiva que se adecúe a la situación.
- Se redacta el informe de tasación de la vivienda donde se detallan los aspectos considerados en el cálculo de su valor, se plantean las conclusiones y las recomendaciones que se consideren necesarias.
Una vez finalizada la tasación de la propiedad, es importante considerar como último paso complementario, la revisión y actualización periódica del informe, pues el valor del inmueble puede variar con el tiempo según los cambios que existan en el mercado.
Todo este proceso de valoración conlleva unos costes. Si quieres saber cuanto cuesta la tasación de una vivienda, aquí te explicamos todo.
Cómo se determina el valor de subasta
El valor de subasta se determina por el perito del organismo que la organice y se utiliza como referencia para realizar las pujas. Para determinar este valor se debe respetar que la suma ofrecida se puede adjudicar solo si se cumplen los siguientes porcentajes del valor de tasación en cada caso:
- Bienes muebles → 70%
- Bienes inmubles → 50%
- Subastas de Seguridad Social → 75%
- Subastas de Hacienda → 50%
Factores que influyen en el valor de subasta
Los factores que influyen en el valor de subasta son principalmente el interés de los compradores, la singularidad de la vivienda, la coyuntura económica y el contexto de la puja. Su valor no es fijo, y puede ser diferente al valor de tasación, dependiendo de la demanda y/o de la causa por la cual se esté subastando el inmueble. Si el motivo de la subasta se debe a una ejecución hipotecaria, su valor queda determinado por el de la tasación para evitar situaciones injustas.
El rol de las entidades bancarias en las subastas
Las subastas habitualmente se gestionan por entidades bancarias cuando ocurre el incumplimiento de impagos de la propiedad. En este caso, el inmueble pasa a ser propiedad del banco y la pone en venta a un precio que suele ser inferior al valor de la tasación o del mercado.
Los bancos también tienen un rol esencial en el caso de las tasaciones inmobiliarias, siendo fundamental dicho documento para la valoración del riesgo asociado al préstamo hipotecario. ¿Es posible llevarse la tasación de un banco a otro que me ofrezca mejores condiciones? En este artículo te lo explicamos todo.
Implicaciones legales y financieras
El valor de tasación puede ser necesario en la compra-venta de un inmueble determinado, en una herencia, divorcio o en la concesión de una hipoteca, donde es obligatorio conocer su valor, ya que es útil para el banco como garantía del préstamo y como base para fijar su importe.
Implicaciones de la tasación para la compra de viviendas
También, este documento sirve como referencia para establecer el valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda por el impago de la deuda, pues, en la escritura notarial del préstamo hipotecario requerido en el proceso de concesión de hipotecas debe quedar fijado dicho valor, con el fin de que la entidad bancaria evite la necesidad de tasar nuevamente el inmueble para fijar un precio de salida en la puja.
Relevancia del valor de subasta en procesos judiciales
Respecto al valor de subasta en procesos judiciales, es importante destacar que La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 que modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, establece la exigencia de que el valor de subasta cubra el 100% del valor de tasación. Por otro lado, el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene que el precio en que los interesados tasa la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación.
Diferencias principales entre tasación y valor de subasta
Las diferencias principales entre tasación y valor de subasta son las siguientes:
- El valor de tasación es un valor objetivo que se obtiene de una estimación realista y justa, mientras que el valor de subasta es un valor variable que se obtiene según la presión de tiempo o de competencia directa entre los compradores.
- La determinación del valor de tasación se basa en un proceso técnico en condiciones normales, mientras que el valor de subasta se determina mediante la oferta y demanda de los participantes de la subasta sometido a una presión pujadora de los mismos.
Ejemplos reales de tasación y valor de subasta
Para ilustrar la información explicada anteriormente se presenta el ejemplo real de valor de tasación y de subasta. Se supone que se conoce que el valor de tasación de una vivienda habitual es de 150.000 euros.
En este caso, para cumplir con las condiciones establecidas anteriormente, el valor de subasta debe ser, por lo menos, de 105.000 euros, lo cual corresponde al 70% del valor de tasación. Si se toma en cuenta que la subasta se realiza por la empresa de Seguridad Social, entonces este valor mínimo aumentaría a 112.500 euros (75%). Pero, si se considera que, en otro caso la subasta se hace por Hacienda, esta misma vivienda habitual subastada podría tener un valor mínimo de 75.000 euros (50%).
Consejos para inversores y compradores
Para aquellas personas que deseen comprar y/o invertir en inmuebles se recomienda tener presente que el valor de la subasta no es igual en todos los casos. Es importante tener en cuenta el concepto de puja mínima, que se trata de la cantidad mínima que se debe pujar para adquirir el bien que se está subastando.
Cómo evaluar el valor de subasta
Tal como se mencionó anteriormente, en general, se debe comenzar con un mínimo valor del 70% del valor de la tasación en la subasta, pero, existen casos en los que las subastas que este valor es distinto. Dependiendo del tipo de bien o bienes a subastar, y de la entidad que realice la subasta, el monto que se debe abonar corresponde a un porcentaje del precio de salida distinto en cada caso. Por ejemplo, cuando la subasta la realiza la Seguridad Social, el postor podrá adjudicarse el inmueble abonando a partir del 75% del precio de salida, mientras que, si la subasta es de Hacienda, podría abonar tan solo el 50%.
Estrategias para aprovechar la información de tasaciones en decisiones de inversión
Para aprovechar la información de las tasaciones en las decisiones de inversión existen distintas estrategias para determinar el potencial de inversión del inmueble, como por ejemplo:
- Realizar un análisis de mercado para conocer las tendencias actuales y futuras del mismo, de manera que se determine la viabilidad de inversión y su potencial de crecimiento a largo plazo.
- Evaluar los ingresos que podrían existir por alquiler del inmueble, para conocer el potencial de flujo de caja de la propiedad y su capacidad para generar un flujo constante de ingresos
- Evaluar los riesgos inherentes asociados considerando los factores de ubicación, estado de la propiedad, volatilidad de mercado, entre otros, con el fin de tomar decisiones que mitiguen los riesgos y que garanticen una inversión estable.
También puede darse el caso de que en una compraventa de un inmueble, el valor de tasación supere el valor de compra. ¿Qué tendríamos que hacer en estos casos? Consulta aquí tus opciones.
