El pasado 20 de febrero, asistimos a una conferencia en el Consejo General Abogacía Española sobre “Blockchain”. Bajo el título de “Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral” expertos de diferentes áreas trataron aspectos muy interesantes y poco conocidos por la mayoría, de manera clara y concisa que expondremos en el post. Estos ponentes fueron:
- Almudena de la Mata, la presidenta de Blockchain Intelligence Law Institute.
- Jimena Campuzano Gómez-Acebo. Registradora de la Propiedad y Mercantil. Y vocal de Nuevas Tecnologías y Bases Gráficas de la Junta autonómica del Decanato de Registradores de Madrid.
- Jesús Sieira Gil, Registrador de la Propiedad y Mercantil.
- Carmen Chicharro, directora de Innovación y Marketing de Metrovacesa.
¿Qué es el Blockchain, un Token o un Smart Contrac?
La palabra “blokchain” (cadena de bloques) se está colando en nuestro lenguaje de forma cada vez más habitual. Y de una manera especial a los que nos dedicamos al mercado inmobiliario por una u otra razón.
Recientemente, hicimos una entrada en la que nos introducíamos en esta materia, poniéndola en relación con el Real Estate. En dicha entrada: ¿Qué es Blockchain y cómo beneficia al Real Estate? describimos el contenido, su situación en el mercado inmobiliario y la aplicación en contexto de las valoraciones.
Cada vez encontramos con más frecuencia palabras como Token, Smart Contrac, Ether, Ethereum, Minero, Pool de minería, Scam, Oráculo, Nodo. No entraremos aquí en detalles de tal infinidad de términos y conceptos. Pero antes de entrar en materia es necesario describir brevemente dos de ellos: el Token y el Smart Contract.
- Un Token es un activo digital alojado en una blockchain. Permite a su propietario atribuírselo a un tercero a través de la cadena de bloques. Puede incluir uno o varios derechos.
- Los Smart Contracts son contratos inteligentes, capaces de ejecutarse y hacerse cumplir por sí mismos.
Una vez entendido el funcionamiento de la tecnología Blokchain aplicada al mercado inmobiliario, podemos asimilar que:
Un activo inmobiliario puede ser transformado en un activo digital (Token) con el que podremos realizar cualquier negocio jurídico con terceros mediante un Smart Contract.
Por otra parte, la naturaleza de los tokens varia en función de los derechos reales que representen, dando lugar a distintos tipos de tokens.
¿Qué tipos de derechos reales podrían tokenizarse?
- Nos encontramos primeramente con el derecho de propiedad: Token propiedad. Bien de forma unitaria (el bien inmueble) o de forma fraccionada: cada token representa una cuota. En el caso de las últimas, significa que se crea una copropiedad. Una comunidad de bienes entre los titulares de los tokens. Por ello, en el momento de formación de estos tokens debe establecerse un pacto de indivisión. Que los cotitulares de los tokens no puedan exigir la disolución de la comunidad de propietarios.
- Derechos de frutos: Token de frutos: derecho a obtener los rendimientos naturales y económicos derivados de este activo inmobiliario. Esto ocurre en rentas en caso de alquiler o plusvalías en caso de ventas. Podría hacerse de forma unitaria (cada token un derecho real de frutos) como de forma fraccionada (cada token una cuota indivisa). A diferencia del derecho de propiedad, este no existe en nuestro reglamento. Sin embargo, se puede crear inspirándonos en normas ya existentes, como el usufructo, los arrendamientos de tierra, alquileres, o renta perpetua similar. En el momento de la configuración, el propietario que configure este derecho real de frutos, tiene que perfilar con exactitud su contenido y alcance. Debe establecer plazo, extensión, alcance de esta facultad de disfrute, la forma de distribuirse. Este tipo de token podría vincularse a Smarts Contracts.
- Por último, el derecho de opción de compra: Token opción. Representaría la opción de compra del inmueble o una cuota indivisa del mismo. Podría hacerse en la fase previa a una compra, cuando un inversor está pensando adquirir un activo pero está indeciso. Y al igual que el token de frutos, ¿por qué no vincularlo a Smarts Contracts?. Que se vaya comprobando el cumplimento de lo que se hay previsto, hasta que se cumplan todos los eventos programados en el Smart Contract. De esta manera, culminaría el token opción de compra pasando a convertirse en token propiedad.
Hasta aquí todo perfecto. Nuestra operación quedará registrada de forma instantánea, descentralizada y sin intermediarios. Todo esto, en una red mundial donde millones de usuarios darán fe de la operación realizada. Pero ¿dónde está la seguridad jurídica de la operación?. ¿Quién dará fe de que ese activo es realmente nuestro?. ¿Cómo se comprobará que no se realizan negocios simultáneos con varios clientes?
Para responder a las preguntas anteriores debemos recurrir a nuestro ordenamiento jurídico.
La seguridad jurídica en la tokenización de activos inmobiliarios. El papel de los Registradores
Es relativamente fácil entender cómo se pueden realizar negocios inmobiliarios mediante el uso de Blokchain. Nuestro Código Civil reconoce la libertad de formas en el ámbito contractual. En base a esa libertad de formas no es muy difícil imaginar la tokenización de un activo inmobiliario. Esto consiste en identificar un bien concreto y añadirle una serie de propiedades que se verifican mediante Blockchain. De esta manera se puede introducir en la red para su posterior venta. Dicha venta, una vez realizada y verificada, quedaría recogida o alojada en una “cadena de bloques” –Blokchain- . Una vez ahí, millones de usuarios de esa cadena de bloques darán fe y publicidad de la misma.
Cabría preguntarse entonces cual será en el futuro el papel de los Registradores de la Propiedad. La respuesta la encontraremos sin lugar a dudas en el ámbito de la seguridad jurídica que otorga el Registro de la Propiedad. Este tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, donde su función va más allá de ser un simple almacén de documentos y títulos. El Registro de la Propiedad se encarga del control de la legalidad de las inscripciones que realiza.
Por lo tanto, con independencia de la forma contractual utilizada para la transmisión de cualquier derecho real, ya sea mediante un canal físico o telemático y que quede reflejado en soporte papel o soporte digital, para que goce de la máxima protección y eficacia “erga omnes” debe quedar inscrito. Por tanto, sin registro de la tokenización y negocio jurídico se crea una inseguridad jurídica, puesto que no se transmitiría el derecho real. Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales. Nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte. Además, el ordenamiento jurídico atribuye a los derechos inscritos una serie de presunciones legales, cuya máximo efecto es el que se deriva del principio de fe pública registral.
De lo anteriormente expuesto queda claro que, al menos de momento y con la legislación actual, la figura del Registrador de la Propiedad se constituye como un elemento esencial en el antes, el durante y el después de un negocio jurídico. El Registrador de la Propiedad es un funcionario público y profesional del Derecho que presta un servicio complejo. Y el Blockchain es un medio técnico, que se puede emplear o no.
El Registro de la Propiedad es el vínculo entre el derecho real y el digital. El vínculo entre la realidad on-chain y off-chain, permitiendo la protección de los adquirentes de token inmobiliarios de acuerdo con principios registrales como publicidad u oponibilidad «erga omnes».
Por tanto, sería un grave error confundir el medio técnico para prestar un determinado servicio, con el prestador de servicio. Es como pensar que el Autocad eliminaría a los arquitectos, o que un drone puede acabar con los pilotos. Estas tecnologías permiten mejorar, agilizar y adaptar su trabajo, mejorando las condiciones y aportando eficacia en su gestión, pero no los ha eliminado.
