¿Cómo puedo calcular la Nuda Propiedad de una Vivienda?
Es una buena pregunta que en numerosas ocasiones debemos de calcular cuando nos encargan la Tasación de Bienes Inmuebles con finalidad Judicial para el reparto de Herencias, Divorcios, Liquidaciones de Gananciales…
Lo primero que aclararemos es la definición de Nuda Propiedad:
«Es el derecho de una persona sobre un bien inmueble en la que la relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre el bien inmueble, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado Usufructo».
Lo segundo es definir qué es el Usufructo:
«Es el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos. Esto quiere decir, que el usufructuario posee el bien en cuestión (tiene la posesión), puede utilizarlo y obtener sus frutos. pero no es su dueño (no es el propietario).
Un ejemplo que lo describiría con claridad sería el de un Propietario que alquila una vivienda, es el nudo propietario de la misma: Conserva el derecho de disponer de la vivienda, mientras que el derecho de Usufruto está en manos de la persona que paga el alquiler. El Inquilino tendría los derechos de Uso y Fructo, pero no puede vender la propiedad, ni hipotecarla, ni destruirla, porque él, como nudo propietario conserva esos derechos.
¿Qué tipo de Usufructos existen?
1.- Usufructo Vitalicio:
Es el más recurrente en las Herencias. Es aquel en que se da este derecho durante toda la vida del usufructuario, extinguiéndose con el fallecimiento del mismo.
2.- Usufructo Temporal:
Es aquel que se concede por un plazo determinado de tiempo.
3.- Usufructo de dinero:
En recurrente en el caso de saldos en bancos o cajas.
4.- Usufructo de una Vivienda Urbana:
Este es el tipo de usufructo ordinario, así el usufructo, podrá utilizar él mismo la vivienda o dejarla a un tercero o incluso arrendarla por su cuenta y sin contar con los nudo propietarios, teniendo derecho a percibir el alquiler correspondiente.
En cuanto a la duración de estos arrendamientos, hay que tener en cuenta que, con arreglo a la Ley de arrendamientos urbanos, estos se extinguirán a la vez que el derecho de usufructuario.
5.- Usufructo de acciones o participaciones de una sociedad:
En caso de usufructo de participaciones o de acciones de una sociedad el usufructo tendrá derecho en todo caso a los dividendos acordados por la sociedad durante el usufructo, si bien la cualidad de socio recae en el nudo propietario.
Valor del Usufructo:
Valor de pleno dominio = Valor de nuda propiedad + valor de Usufructo
La legislación Fiscal estatal establece las siguientes normas:
– Usufructo temporal: 2% del valor total por cada año, sin exceder el 70%
– Usufructo Vitalicio: 70% del valor total cuando el usufructuario cuente menos de 20 años, restándose a medida que aumente la edad, un 1% por cada año más 19 con el límite mínimo de 10% del valor total. Que sería lo mismo que decir: 89 – edda de usufructuario = % a aplicar con un máximo de 70% y mínimo de 10%.
Valor de Nuda Propiedad:
Una vez obtenido el valor de Usufructo, es fácil saber el valor de la nuda propiedad.
El valor del derecho de nuda Propiedad, se computará por la diferencia entre el valor del Usufructo y el Valor total de los bienes.
Valoraciones Herencias. Usufructos, Nuda Propiedad.
