La primera vez que te enfrentas a un informe de tasación, muy probablemente, sentirás algo parecido a la primera vez que viste un análisis de sangre: seguro que dice cosas muy importantes, pero la mayoría no acabas de pillarlas. Aunque es un proceso fundamental tanto para la venta como para la compra o la refinanciación de una propiedad, es fácil sentirse abrumado cuando lo recibes. Por eso, en esta entrada queremos explicarte un informe de tasación. Iremos punto por punto, para que puedas interpretarlo y entenderlo. Empecemos por el principio.
¿Qué es un informe de tasación?
Un informe de tasación es un documento oficial elaborado por un tasador profesional, perito tasador, que determina el valor de un bien mueble o inmueble en un momento específico. La tasación establece el valor oficial de un inmueble, basándose en una serie de factores, como la normativa específica, la ubicación, el tamaño, la edificación, las características de la vivienda y las condiciones del mercado inmobiliario. De ahí que comprender el informe sea crucial para tomar decisiones informadas en el proceso de compra o venta de una vivienda, hipotecas, herencias, etc…
El profesional que realiza la tasación es un tasador homologado; esto es, cuenta con la autorización y la certificación para realizar valoraciones oficiales de inmuebles, cumpliendo con la regulación de la administración. Y su tasación es válida ante entidades financieras o cualquier otro organismo que la requiera.
El precio de tasación de vivienda puede no coincidir con el precio de compra, pero nos ayuda para contar con un precio como vendedores, o, negociar el precio de compra atendiendo al valor de tasación (si es sustancialmente menor al precio de compra).
Plazos y validez de un informe de tasación inmobiliaria
Los plazos de entrega son siempre estimados, porque dependen de muchas variables (documentación, administraciones, etc.) pero, una vez realizada la visita al inmueble por el perito tasador, en función de las características de la vivienda, podríamos establecer un plazo de 5 a 7 días aproximadamente, para la entrega del informe.
Las tasaciones oficiales tienen una validez legal de seis meses. Después de este período, pueden realizarse actualizaciones, aunque esto implica prácticamente volver a realizar la tasación.
Guía de un informe de tasación inmobiliaria: puntos claveos de licencia urbanística simplificada
La estructura de un informe de tasación inmobiliaria está definida en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Se compone de 14 epígrafes mínimos, comunes a todo tipo de tasaciones.
• Datos del solicitante y finalidad: el informe comenzará con información básica sobre quién lo solicita y para qué finalidad: garantía hipotecaria, valoración para herencias, etc…
• Identificación y localización: el informe de tasación del inmueble recoge los siguientes datos:
– Descripción y estado del inmueble
– Dirección: ubicación exacta de la vivienda
– Tipo de propiedad: casa unifamiliar, apartamento, etc.
– Superficie: metros cuadrados construidos y útiles
– Antigüedad: año de construcción y reformas realizadas
– Datos registrales: referencia catastral, finca registral, tomo, libro, folio, observaciones
– Linderos
• Comprobaciones y documentación: en el informe de tasación se especifican todas las comprobaciones realizadas, como que la vivienda corresponde con la finca registral, su estado de conservación, la identificación física del inmueble, la comprobación de la superficie, etc… Además, se detalla la documentación utilizada, como el plano de situación, un reportaje fotográfico, croquis del inmueble, la documentación catastral y la nota simple del registro de la propiedad.
• Localidad y entorno: el tasador también evaluará el entorno de la propiedad, otorgando una calificación general al final del epígrafe. Se estudia la localidad (tipo de núcleo, censo de población, evolución y densidad de la misma) y el entorno (infraestructuras y conservación, densidad de la población, etc.).
• Características del inmueble: se describen tres aspectos principalmente; las características propias del edificio, tanto generales (tipología, número de plantas y viviendas, ascensores, antigüedad…) como constructivas (cimentación, estructura, cerramientos, acabados de fachada, etc.); las características del inmueble (como la distribución, superficie en metros cuadrados, terminaciones en techos, pavimentos, etc.) y, por último, se describen también las instalaciones específicas de la vivienda, como tipo de calefacción, agua caliente, fontanería, domótica, etc…
• Descripción urbanística aplicable: ofrece a los peritos tasadores la información sobre la situación urbanística, según el planteamiento urbano vigente en la localidad. Si la propiedad no cumpliera con la normativa urbanística, afectaría al valor final de la tasación.
• Régimen de protección, tenencia y ocupación: si la vivienda está libre u ocupada, o el tipo de protección de la misma, como el caso de viviendas VPO, y la tenencia (si se es propietario, dominio, usufructo, etc…)
• Análisis de mercado: se refleja en detalle, la oferta y la demanda de viviendas similares, los intervalos de precios actuales de venta o de alquiler, las expectativas de oferta-demanda y de revalorización y las diferencias entre el valor de mercado y el valor hipotecario.
• Datos y cálculo de valores técnicos: en este punto, el tasador indica el método de tasación, los criterios y cálculos utilizados para determinar el valor del inmueble.
• Valores de tasación: por supuesto, el dato más importante del informe. A partir de todas la consideraciones anteriores, es la cifra que el tasador considera justa para la propiedad en función de los análisis realizados.
• Condicionantes y advertencias: cualquier observación que el perito considere oportuna.
• Fecha de emisión, caducidad y firmas: se recoge la fecha de la última visita a la vivienda, la fecha de emisión del informe y la fecha de caducidad del mismo. Además, la identificación, titulación y firmas de todas aquellas personas que suscriben el informe.
• Observaciones y documentación anexa al informe: incluye el plano de situación, un reportaje fotográfico, el croquis del inmueble, la documentación catastral y la nota simple registral.
Si estás considerando la compra o venta de una propiedad, no subestimes la importancia de contar con un informe de tasación profesional. En Aguirre & Baeza, nuestro equipo de expertos está listo para proporcionarte un análisis detallado y preciso que te ayudará a tomar decisiones más seguras. Confía en nuestra experiencia. Estamos aquí para ayudarte.
