Seamos sinceros: las tasaciones inmobiliarias no suelen ser noticia de portada en los medios de comunicación. Las últimas semanas no han sido la excepción a esta regla, pero sí se ha hablado más de tasaciones, dentro de uno de los debates de más actualidad: el problema de la vivienda.
Para ser más concretos, se ha hablado de la modificación de la Orden de Tasaciones vigente, que data ya de 2003. Viente años después, con mercados y regulaciones muy diferentes, era lógico realizar cambios en la orden. En este post vamos a revisar las principales modificaciones.
Principales cambios propuestos en la Orden de Tasaciones
Precisamente porque ya han pasado algunos días, la noticia de la modificación de Orden de Tasaciones es bien conocida; la recordamos, por si acaso.
Todos los medios han visto en estas modificaciones dos actuaciones principales: un intento de acelerar la promoción nueva (mediante la reducción de costes para promotores y del tiempo de ejecución de las obras) y más incentivos a la sostenibilidad, introduciendo este principio en la valoración de las edificaciones.
Como decíamos, es de sentido común introducir cambios en una Orden de Tasaciones de 2003 (por ejemplo, ahora hay más tipos de licencias que hace veinte años). Pero también se pueden ver las modificaciones desde otro punto de vista: la reducción de plazos puede ser o no adecuada, ya que puede implicar un riesgo potencial a las entidades de crédito.s, emocionales, históricos, familiares, temporales, incluso de “instinto”, que son necesarios tener en cuenta para realizar una tasación profesional y correcta.
Orden de Tasaciones y estímulos a la creación de viviendas
La clave que relaciona a una con otros es la financiación y los tipos de licencia. Enumerar los diferentes tipos de licencias sería tema para una entrada de blog aparte, ya que se pueden hacer varias clasificaciones, en función de varios criterios (por ejemplo, la utilidad de la licencia: de parcelación, de edificación, instalación de actividades… que, a su vez, tendrían sus “subtipos”). Podéis encontrar más información aquí.
Para lo que nos ocupa, centramos el tema en un aspecto de las licencias: su carácter previo o definitivo, lo que nos lleva a las licencias simplificadas.
Modelos de licencia urbanística simplificada
El carácter provisional de estas licencias (que pueden considerarse previas de la licencia definitiva) permite que los constructores o reformadores puedan ponerse manos a la obra (un juego de palabras un poco obvio, lo reconocemos).
Por supuesto, reducir la lista de trámites para poder iniciar las obras o, quizás incluso más importante, para acceder a la financiación para iniciarla, es una modificación que requiere una regulación específica. Y de eso se trata, de aclarar las características que deben tener estas licencias, respetando también las competencias autonómicas y locales.
Esas licencias, por tanto, permitirán iniciar las obras, tras la comprobación y validación de requisitos esenciales (no exhaustivos, por establecer una diferencia). Es un título “habilitante”, que deberá aplicarse a unas obras que signifiquen una parte sustancial de la obra total a efectuar (y nunca sustituirán a la licencia definitiva, que deberá siempre obtenerse).
Sostenibilidad en las tasaciones inmobiliarias
Vamos con la otra principal modificación de la orden de tasaciones: la introducción del concepto de sosteniblidad.
Quizás lo más interesante sea que este concepto va más allá de la eficiencia energética, para incluir aspectos más globales y, al mismo tiempo, concretos, como el posible impacto de la obra en la contaminación del aire, agua o suelo, cómo promueve la economía circular o cómo protege la biodiversidad (recordemos que estamos hablando de cualquier tipo de obra, no solo vivienda).
En realidad, se trata de una respuesta a demandas que ya existían en el mercado. Sin ir más lejos, en este mismo blog ya hablamos recientemente de la influencia creciente de las construcciones sostenibles en el mercado de nueva vivienda.
En definitiva, la sostenibilidad del inmueble es una característica propia del mismo que condiciona su valor, y por ello se considera conveniente introducir un nuevo principio en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Nuevos métodos de valoración en tasaciones inmobiliarias y certificado energético
Aunque, como decimos, este principio de sostenibilidad va más allá del certificado energético, nunca está de más hablar de él, sobre todo por su importancia en una de las actividades para las que más se recurre a las tasaciones inmobiliarias, la venta de viviendas.
Por último, además de estos dos cambios principales en la Orden de Tasaciones, también se plantean otros, quizás “menores”para el interés de los medios, pero que sí son importantes el proceso de tasación. Hablamos de cambios como eliminar la posibilidad de utilizar fotocopias del libro de Registro de la Propiedad, establecer que debe justificarse el tipo de superficie adoptada cuando no sea comprobada la útil, modificar el uso de testigos de la tasación o extender la obligación de firma electrónica a todos los intervinieres que firman la tasación.
Y también se esboza una posible y futura regulación de los métodos avanzados de valoración, pendientes de una circular del Banco de España. Recordemos que en la Orden de 2003 se especificaron los métodos aplicables. Podéis recordarlos en este mismo blog.
Como está pendiente de esa futura regulación, habrá que esperar a qué modelos y qué procesos se acaban “instaurando”. Pero, tanto para quienes quieran ir preparando el terreno como para quienes estén interesados en conocer algunos métodos avanzados, esta lectura es interesante.
