La vivienda es la mayor preocupación de los españoles, según un estudio del CIS del pasado mes de noviembre. Para quienes crean que esto no es ninguna novedad, la vivienda no ocupaba esa posición en la “lista negra” desde 2007. En lógica consecuencia, se suceden las ayudas al alquiler para abordar el problema. Hoy queremos centrarnos en las últimas presentadas por el Gobierno y relacionarlas con las tomadas por otros países europeos.
Incentivos para propietarios
A mediados de enero, el Ejecutivo presentó una batería de 12 medidas, que abarcaban varios aspectos de la “crisis” de vivienda. Queremos empezar destacando las referentes a propietarios, reconociendo su papel crucial en el mercado del alquiler. La idea es, con una combinación de medidas de protección y estímulos fiscales, crear un entorno más favorable para aquellos que decidan poner sus propiedades en alquiler dentro de un determinado rango de precios.
La cuestión, claro está, es si estos incentivos servirán para reducir la enorme brecha actualmente existente entre oferta y demanda, una de las claves de nuestro mercado.
Garantías públicas para arrendadores y jóvenes inquilinos
Se propone un sistema de garantías públicas que aseguraría el cobro de la renta a los propietarios que ofrezcan alquileres asequibles. En principio, se aplicará a propietarios que alquilen a menores de 35 años.
Estas garantías se complementarían con beneficios fiscales. En concreto, una rebaja de hasta el 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia. Esta es una de las medidas que tendrían que ser aprobadas por el Congreso.
Programa de rehabilitación: aumentando la oferta de vivienda
Dentro de las medidas presentadas, también se incluye un programa específico de rehabilitación de viviendas vacías, siempre y cuando se destinen al alquiler asequible. Dicho alquiler deberá tener una duración mínima de 5 años (esta medida es similar a otras aplicadas a nivel autonómico).
Nueva regulación del mercado turístico y de inversión
El Gobierno propone que las viviendas de uso turístico tributen como actividad económica, con un 21% de IVA. Esta medida, también pendiente de aprobación por la Cámara Baja (y quizás más polémica que otras), busca equiparar su tratamiento fiscal al de otros negocios del sector turístico.
El objetivo es doble: por un lado, aumentar la recaudación fiscal de una actividad que hasta ahora ha operado en una zona gris legal; por otro, desincentivar la conversión de viviendas residenciales en alojamientos turísticos, lo que ha contribuido a la escasez de vivienda de alquiler a largo plazo. Un posible efecto secundario de esta medida es el aumento de precio para estancias de turistas, lo que representa uno de los principales escollos a sortear.
Socimis y vivienda
En cuanto a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), el Gobierno plantea condicionar sus ventajas fiscales a la promoción de vivienda en alquiler asequible. Esta propuesta busca redirigir las inversiones de estas entidades, que hasta ahora han gozado de importantes beneficios fiscales, hacia un sector más social del mercado inmobiliario.
Esta medida se inspira en modelos similares aplicados en otros países, como los Real Estate Investment Trusts (REITs) en Estados Unidos, que tienen obligaciones de inversión social. Sin embargo, el sector advierte que podría desincentivar la inversión en el mercado inmobiliario español si las condiciones son demasiado restrictivas.
Inversión extranjera y especulación
Entre las propuestas más polémicas se encuentra el aumento , la del gravamen fiscal para compradores extranjeros no residentes, lo que ha generado un intenso debate en el sector inmobiliario y económico. Esta medida, que podría llegar a incrementar hasta un 100% los impuestos para este tipo de compradores, busca priorizar el acceso a la vivienda para los residentes en España.
El objetivo principal es frenar la especulación y el aumento de precios en zonas de alta demanda turística, donde la compra de segundas residencias ha contribuido a encarecer el mercado. Algunos expertos advierten que podría tener efectos negativos en la inversión extranjera y en el sector de la construcción, que ha dependido en parte de este tipo de compradores para su recuperación tras la crisis. Además, se cuestiona si esta medida podría entrar en conflicto con las normativas de la Unión Europea sobre libre circulación de capitales.
Una propuesta que plantea menos dudas de acomodo legal es el endurecimiento de la regulación que persigue el fraude en los alquileres de temporada, así como el refuerzo de las inspecciones de vivienda y su uso fraudulento.
Ejemplos de ayudas al alquiler en países europeos
Por último, hemos querido hacer un breve repaso a algunas propuestas aplicadas en los últimos tiempos en países de nuestro entorno. Antes de entrar en ellas, queremos aclarar que puede no ser una lista actualizada al detalle; como es obvio, muchas de estas medidas son cambiantes, dependen de distintas instituciones (centrales, regionales, locales) y, por supuesto, de la evolución política de cada país, elecciones incluidas.
Alemania: Regulación de zonas tensionadas
En Alemania, la proporción entre propietarios e inquilinos se estima en un 42%-58% (por comparar, en España podría ser de un 75%-25%) Existe una ley que establece un tope al precio de alquiler: no puede superar en más de un 10% al precio medio de los alquileres de la zona. Además, hay ayudas para quienes ingresan menos de 1.010 euros al mes (hasta 2.166 para familias).
Francia: mayor parque público de vivienda social
La situación en Francia es un punto intermedio entre España y Alemania, con una distribución entre propietarios e inquilinos cercana a un 50/50. La principal diferencia es que la oferta de vivienda pública social es más amplia, aunque está lejos de satisfacer la demanda (listas de espera de hasta 10 años). Se incentiva que el 20% del suelo de los municipios se reserve a esta vivienda protegida.
Francia es también uno de los ejemplos que siguen los países europeos a la hora de instaurar ayudas y protecciones a propietarios e inquilinos, asegurando el pago del alquiler.
Italia: ayudas a propietarios
En Italia, el porcentaje de población que vive en una residencia propia (o de la familia) es incluso superior al de España. Existen garantías estatales para personas que solicitan por primera vez una hipoteca, de hasta el 50%, para valores de hasta 250.000 euros (que puede incrementarse hasta el 80% si los ingresos son inferiores a 40.000 euros). Cabe destacar que el concepto “joven” abarca hasta los 36 años. Por su parte, los propietarios que reduzcan los alquileres pueden recibir ayudas de hasta 1.200 euros.
Suecia: negociación colectiva de precios
En Suecia, el precio de referencia para los alquileres surge de la negociación colectiva entre inquilinos, empresas municipales de vivienda y propietarios privados. Este sistema afecta al 90% de las viviendas de alquiler, aunque ha generado escasez de viviendas disponibles y un aumento de precios en el mercado libre no regulado.
La variedad de enfoques demuestra que, si bien estamos ante un problema indudablemente global, son necesarias propuestas adaptadas a la realidad de cada mercado (importancia del turismo, porcentaje de vivienda en propiedad y en alquiler, etc.), así como a sus efectos secundarios, previstos e imprevistos. Citando a Donald Creighton, “Gobernar es un arte, no una ciencia, y una aventura, no un itinerario planificado”.
